கடந்த சில ஆண்டுகளாகவே தமிழக ரியல் எஸ்டேட் பலப்பல அடிகளால், நிலைகுலைந்து தவிக்கிறது என்றாலும், இந்த ஆண்டு இந்தப் பிரச்சனைகள் எல்லாம், தீர்க்கப்படும் என்றும் தான் பலரும் எதிர்பார்த்தோம்.

ஆனால், பழைய பிரச்சனைகள் பல தீர்க்கப்படாமலே இருப்பதுடன்,புதுப்பிரச்சனைகளும் சேர்ந்து கொள்கின்றன. அவை என்னென்ன? ஒரு பட்டியல் இங்கே...

பழைய மனை விற்பனை பத்திர பதிவுக்கு அனுமதி

சென்ற மாதம் வந்த முதல் நல்ல செய்தி இது. 

விவசாய நிலங்கள், வீட்டு மனைகளாக மாற்றப் படுவதை தடுக்கக் கோரிய வழக்கை விசாரித்த, சென்னை உயர் நீதிமன்றம், அங்கீகாரமில்லாத மனைகள் விற்பனை பதிவுக்கு, 2016 செப்., 9ல், தடை விதித்தது.  இந்த வழக்கு, மார்ச், 28ல் மீண்டும் விசாரணைக்கு வந்த போது, 2016 அக்., 20க்கு முன், வீட்டு மனைகளாக பதிவு செய்யப்பட்ட மனைகளின் விற்பனையை மறுபதிவு செய்யலாம் என, உயர் நீதிமன்றம் உத்தரவிட்டது.

இதையடுத்து, மார்ச், 28ல் உயர் நீதிமன்றம் பிறப்பித்த உத்தரவுப்படி, நிதி ஆண்டின் இறுதி நாட்களில், ஏராளமானோர் விற்பனை பத்திரங்களை பதிவு செய்ய, சார் - பதிவாளர் அலுவலகங்களை அணிகினர்.  ஆனால், உயர் நீதிமன்ற உத்தரவை அமல்படுத்த பதிவுத்துறை தலைவரின் அறிவுறுத்தல் வரவில்லை என்று கூறி, சார் - பதிவாளர்கள் மறுத்தனர்.

இதையடுத்து, பதிவுத்துறை தலைவர் ஆர். செல்வராஜ் பிறப்பித்துள்ள உத்தரவு:

அங்கீகாரமில்லாத மனைகள் விற்பனை பதிவுக்கு தடை விதிக்கும் வகையில், பதிவு சட்டத்திருத்தத்தை அமல்படுத்த, 2016 அக்., 20ல் அரசாணை பிறப்பிக்கப்பட்டது.  இந்த அரசாணை பிறப்பிக்கப்பட்ட நாளுக்கு முன், வீட்டுமனைகளாக பதிவு செய்யப்பட்ட வீடு, மனைகளை, சட்டத்திற்கு உட்பட்டு, பதிவு செய்யலாம்.
இவ்வாறு அதில் கூறப் பட்டுள்ளது. ஆனால் மறுபடியும் வேதாளம் முருங்கை மரம் ஏறியதுதான் பிரச்சனை.

பழைய மனை விற்பனை பதிவுக்கு மீண்டும் தடை

மழை விட்டாலும், தூவானம் விடாத கதை இது. 
பதிவு சட்டத்தில், 22ஏ பிரிவில் செய்த திருத்தத்தை அமல்படுத்துவது தொடர்பாக, 2016 அக்., 20ல் பிறப்பிக்கப்பட்ட அரசாணையை, உயர் நீதிமன்றம் ஏற்றது.

அதனால், இந்த நிதியாண்டிற்குள் விறபனையை பதிவு செய்ய, ஏராளமானோர் சார் - பதிவாளர் அலுவலகங்களை அணுக துவங்கி உள்ளனர்.

ஆனால், பதிய முடியாது என, அதிகாரிகள் திருப்பி அனுப்புவதால், பழைய வீட்டுமனைகளை விற்க முயன்றோர் மீண்டும் கவலை அடைந்து உள்ளனர்.  உயர் நீதிமன்றம் விதித்த தடையை மீறி நடந்த, அங்கீகாரமில்லா மனை விற்பனை பதிவுகள் தொடர்பான வழக்கால், பதிவுத்துறைக்கு சிக்கல் ஏற்பட்டது.  இதன் விபரங்களை கேட்டு, பதிவுத்துறை தலைவர் உத்தர விட்டுள்ளார்.  

இதன்படி, மண்டல அலுவலகங்கள் வாயிலாக அறிக்கை பெறப்பட்டு வருகிறது. இந்நிலையில், தடை உத்தரவில் சில பகுதிகள் தளர்த்தப்பட்டதை அமல்படுத்தினால், இதனால் முன் நடந்த தவறுகள் மீது நடவடிக்கை எடுப்பதில் சிக்கல் ஏற்படும்.

எனவே, உயர் நீதிமன்ற புதிய உத்தரவின்படி, வீட்டுமனை விற்பனை பதிவு குறித்து, பதிவுத்துறை, ஐ.ஜி., கருத்துரை வரும் வரை, பத்திரப்பதிவுகளை நிறுத்தி வைக்க, மண்டல துணை, ஐ.ஜி.,க்கள், சார்- பதிவாளர்களுக்கு உத்தரவிட்டுள்ளனர். இதனால், பதிவுகளை செய்யவில்லையாம். இந்த பதிவுத்துறை உத்தரவால் அதிர்ச்சி இது, பொதுமக்களை அதிர்ச்சி அடையச் செய்துள்ளது.

உத்தேச கட்டுமானங்களுக்கு முன் அனுமதி கட்டாயம்

இந்த நிலையில், நஞ்சை நிலத்தை மாற்றி பயன்படுத்தும், உத்தேச கட்டுமான திட்டங்களுக்கு முன் அனுமதியை கட்டாயமாக்கும் வகையில், தமிழக அரசு புதிய கட்டுப்பாடுகளை உருவாக்கியுள்ளது.
இதன்படி, திட்டமில்லா பகுதியில் மேற்கொள்ளப்படும் கட்டுமானத்திற்கு, நகர், ஊரமைப்புத்துறை மண்டல துணை இயக்குனரின் முன் அனுமதி பெற வேண்டும்.

நஞ்சை நிலமாக இருந்தால், முன் அனுமதி வழங்கும் முன், அது குறித்த விபரத்தை, நகர், ஊரமைப்புத்துறை மண்டல துணை இயக்குனர்,  மாவட்ட கலெக்டருக்கு எழுத்துப்பூர்வமாக தெரிவிக்க வேண்டும்.
10 ஏக்கர் பரப்பளவு அல்லது, 25 ஆயிரம் சதுர அடி கட்டுமான திட்டமாக இருந்தால், நகர், ஊரமைப்புத்துறை இயக்குனரின் எழுத்துப்பூர்வ அனுமதி பெற வேண்டும்.

மனைப் பிரிவு எனில், ஒரு மனைக்கு, 300 ரூபாய் வீதமும், கட்டடம் எனில், உள்கட்டமைப்பு வளர்ச்சி கட்டணமும் வசூலித்த பின், முடிவு எடுக்க வேண்டும்.

நகர், ஊரமைப்புத் துறை, மண்டல துணை இயக்குனரின் முன் அனுமதி கிடைத்தவுடன் நில பயன்பாடு மாற்ற, வழிகாட்டி மதிப்பில், மூன்று சதவீத தொகையை கட்டணமாக செலுத்தி, உத்தேச அனுமதியை பெற வேண்டும்.

இதன் பின் வழக்கமான முறையில், திட்ட அனுமதி பெறுவதற்கான கட்டணங்களை செலுத்தி, விண்ணப்பத்தை பரிசீலனைக்கு அனுப்ப வேண்டும்.

என நீளும் இந்த உத்தேச விதிமுறைகள், அரசின் பரிசீலனையில் உள்ளன.  இதை அமல்படுத்துவது குறித்த, அதிகாரப்பூர்வ அறிவிப்பு, விரைவில் வெளியாகும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

அங்கீகாரமில்லாத மனைகள் வரன்முறைக்கு அரசு புதிய திட்டம் 

அங்கீகாரமில்லா மனைகளை வரன்முறை செய்யும் திட்டத்தை, தமிழக அரசு இறுதி செய்துள்ளது.
இதன்படி, பதிவு சட்டத்தில், 22 - ஏ பிரிவு திருத்தத்தை அமல்படுத்த அரசாணை பிறப்பிக்கப்பட்ட, 2016 அக்., 20ஐ, தகுதி நாளாக கொண்டு, வரன்முறை திட்டம் செயல்படுத்தப்படும்.  இந்த தேதிக்கு முன் உருவான அங்கீகாரமில்லா மனைகள், தகுதி அடிப்படையில் வரன்முறை செய்யப்படும்.

அங்கீகாரமில்லா மனை வாங்கிய நாளில் இருந்து, ஆறு மாதத்திற்குள் மனை உரிமையாளர்கள், ஆன்லைன் முறையில், விண்ணப்பிக்க வேண்டும்.மாநகராட்சி, நகராட்சி, பேரூராட்சி மற்றும் ஊராட்சி நிர்வாகங்களே வரன்முறை செய்யும் வகையில், விதிமுறைகள் வகுக்கப்பட்டுள்ளன.

சென்னையில், சி.எம்.டி.ஏ., உறுப்பினர் செயலரும், பிற பகுதிகளில் நகரமைப்புத்துறை இயக்குனரும், வரன்முறை பணிகள் மேற்பார்வை யிடுவர்.

பரிசீலனை கட்டணம் மனைக்கு, 500 ரூபாய்; வரன்முறை கட்டணம் மாநகராட்சிகளில், ஒரு சதுர மீட்டருக்கு, 110 ரூபாய், நகராட்சிகளில், 65 ரூபாய், பேரூராட்சி, ஊராட்சிகளில், 40 ரூபாய் என, நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது.

வளர்ச்சி கட்டணம் மாநகராட்சிகளில் ஒரு சதுர மீட்டருக்கு, 700 ரூபாய், நகராட்சிகளில், 400 - 500 ரூபாய், பேரூராட்சி,ஓ.எஸ்.ஆர்., எனப்படும், திறந்த வெளி இடம் ஒதுக்காத மனைகளுக்கான கட்டணம், மொத்த பரப்பளவில், 10 சதவீத அளவுக்கு, பதிவுத்துறையின் வழிகாட்டி மதிப்பு அடிப்படையில், கட்டணம் செலுத்த வேண்டும்.

இதில், 2012 மார்ச், 31க்கு முன் பதிவு செய்யப்பட்ட மனைகளுக்கு, 2007 ஆக., 1ல் அமலுக்கு வந்த வழிகாட்டி மதிப்பும், அதற்கு பிந்தைய மனைகளுக்கு, தற்போது நடைமுறையில் இருக்கும் வழிகாட்சி மதிப்பும் கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளப்படும். விண்ணப்பங்களை ஆய்வு செய்வது, மனைகளின் தகுதியை கள ஆய்வு செய்வது என, வரன்முறை பணிக்கும், வழிகாட்டி விதிகள் வகுக்கப்பட்டுள்ளன.  அரசின் இறுதி ஒப்புதல் கிடைத்தவுடன் இந்த விதிமுறைகள் அதிகாரப்பூர்வமாக அறிவிக்கப்படும் என தெரிகிறது.

ரியல் எஸ்டேட் துறையின் ஜி.எஸ்.டி.,

சென்ற மாதம், நகர்ப்புற வறுமை ஒழிப்பு துறை இணை அமைச்சர் இந்தர்ஜித் சிங், லோக்சபாவில் கூறியதாவது:

அமலுக்கு வர உள்ள, ஜி.எஸ்.டி., எனப்படும், சரக்கு மற்றும் சேவை வரி, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் எத்தகைய தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும் என்பது குறித்த ஆய்வறிக்கை எதுவும் அமைச்சகத்திடம் இல்லை.
அனைவரும் வீட்டுவசதி பெற வேண்டும் என்ற நோக்கத்தில், குறைந்த விலை வீடுகளுக்கு, அளிக்கப்பட்டு வரும் சேவை வரி விலக்கு சலுகையை, ஜி.எஸ்.டி யிலும் தொடர வேண்டும் என, நிதியமைச்
சகத்திற்கு, கோரிக்கை விடுக்கப்பட்டுள்ளது.

இத்தகையை வீடுகளுக்கு, முத்திரைத் தாள் கட்டணத்தை குறைக்க அல்லது நீக்க நடவடிக்கை எடுக்குமாறு, மாநில அரசுகளிடம் கேட்டுக் கொண்டுள்ளோம். என்றார். எனவே, 2017-18 ஆம் ஆண்டில் ஜிஎஸ்டி ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஏற்படுத்தப்போகும் மாற்றத்தினை பொறுத்திருந்துதான் கவனிக்க வேண்டும்.
ஆக, இந்த கட்டுரையில் சொல்லப்பட்டிருக்கும் விதிகள், சட்ட திருத்தங்கள் போன்றவற்றினால் ரியல் எஸ்டேட் மீளுமா? தமிழக அரசின் போக்கு சரியானதா? என்பது போகப்போகத் தான் தெரியும்.

சொந்த வீடு மாத இதழின் பயனுள்ள பழைய கட்டுரைகளைப் படிக்கவும்.., ஆன் லைனில் புதிய சொந்த வீடு மாத இதழ்களைப் படிக்கவும் சந்தா செலுத்துங்கள்....